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Revista Ingeniería de Construcción Vol. 29 No1, Abril de 2014www.ricuc.cl PAG. 87 -97

Análisis del impacto de las inundaciones en el valor de las propiedades inmobiliarias en la ciudad de Lajeado, Brasil - Estudio de caso de viviendas unifamiliares

Sandra Palagi*, Jeferson Patzlaff*, Marco Stumpf*¹, Andrea Kern*

* Universidade do Vale do Rio dos Sinos (UNISINOS). BRASIL

Dirección de Correspondencia


RESUMEN
El valor de mercado de una propiedad es un parámetro importante para la toma de decisiones en diversos sectores de la sociedad. La selección o identificación de los aspectos que más influyen en la variación del valor de la propiedad es fundamental, ya que es a partir de estas consideraciones que pueden ser desarrollados modelos explicativos para la formación del valor de la propiedad. En Lajeado, ciudad ubicada en el sur de Brasil, las inundaciones resultantes del río Taquari son fenómenos que ocurren con cierta frecuencia. Este estudio tiene como objetivo investigar la influencia de las inundaciones en el valor de bienes inmuebles urbanos en esta ciudad. Examinamos el segmento de viviendas unifamiliares, a través de un modelo de precios hedónicos. Los datos se obtuvieron del mercado local de bienes raíces y el modelo estadístico calculado mostró un buen rendimiento, siguiendo los requisitos del análisis de regresión. Los resultados indican que las propiedades residenciales ubicadas en zonas expuestas a inundaciones tienen un valor 16% menor que las propiedades ubicadas fuera de esas áreas.

Palabras claves: Inundaciones, valor de mercado, precios hedónicos, valoración de propiedades, Brasil


1. Introducción

En las últimas décadas se produjo una aceleración en el proceso de urbanización en Brasil, con la concentración de la población en un espacio reducido, produciendo una gran competencia por los mismos recursos (suelo y agua), y la destrucción de parte de la biodiversidad natural (Tucci, 2008). Algunos de los efectos negativos de este proceso de urbanización es que afectan a los sistemas urbanos relacionados con los recursos hídricos, tales como abastecimiento de agua, alcantarillado y drenaje de aguas pluviales. En este contexto, Lezcano (2004) habla del problema de las inundaciones urbanas, cuyas frecuencias e intensidades se han incrementado considerablemente, lo que causa pérdidas sociales y económicas a varias ciudades brasileñas.

Según Tucci (2008), la escorrentía de agua de lluvia puede producir inundaciones y los impactos en las zonas urbanas debido a dos procesos, combinados o no. El primero es la inundación de las zonas que son naturales y ocurren en el lecho del río de la mayor parte de los ríos debido a la variabilidad temporal y espacial de las precipitaciones y la escorrentía en la cuenca, y la segunda son las inundaciones debido a la urbanización que se está produciendo en el drenaje urbano, debido al efecto de sellado del suelo, u obstrucciones del flujo.

La ocurrencia de inundaciones, de acuerdo con las Eves (2004), no sólo destacan el cambio climático y sus efectos sobre el medio ambiente, sino también el impacto en el desarrollo de bienes raíces, que afectan a los valores inmobiliarios y la capacidad de los propietarios o posibles compradores en obtener préstamos o seguros para sus propiedades.

El objetivo de este trabajo es evaluar la influencia de las inundaciones del río Taquari en el valor de los bienes inmuebles urbanos en la ciudad de Lajeado, ubicada en el sur de Brasil. Para esto, los datos se obtuvieron a partir del mercado y se identificaron las variables más importantes para la formación del valor de las propiedades en el segmento estudiado, con lo que generamos al final un modelo de precios hedónicos.

 

2. Inundaciones y valores de mercado

Según Lezcano (2004), el problema de las inundaciones ha empeorado considerablemente, lo que requiere un análisis más objetivo y racional, con el objetivo de elaborar un plan que permita la minimización de los daños causados por las inundaciones.

En Australia, las autoridades han investigado y cartografiado las zonas propensas a las inundaciones. Según Eves (2004), sobre la base de estos mapas se pueden identificar las zonas propensas a las inundaciones, así como para indicar cuántas veces en un período determinado ellas se inundarán. Las zonas se clasifican en cuatro categorías, desde "área libre de inundación" hasta "zona sujeta a inundaciones cada 5 años". Esta información está disponible para todos los involucrados en el mercado de bienes raíces y se utiliza como base para la aprobación de las tasaciones de inmuebles, construcción, seguros de propiedad y financiación de bienes raíces. En algunos casos, los efectos de las inundaciones y los costos de restauración no pueden ser cubiertos por el seguro. Estos costos deben ser considerados como un coste a largo plazo por parte del comprador de una propiedad. Además, las instituciones de crédito en general no financian las propiedades que están expuestas a inundaciones.

En Brasil, según Tucci (1998), se produjo un proceso de urbanización acelerado desde los años 60, con una creación de áreas urbanas con infraestructura deficiente, sobre todo para los recursos hídricos, incluyendo el drenaje superficial. En este contexto, las inundaciones urbanas suelen ocurrir, causando impactos significativos.

Con el crecimiento de las ciudades, el sellado se produce a través de los tejados, calles, aceras y patios, entre otros, y la parte del agua que se infiltraba en el suelo pasa ahora a través de los medios de drenaje, lo que requiere una mayor capacidad de flujo.

También según Tucci (1998), en los Estados Unidos se estimó una pérdida debido a las inundaciones, a unos 5 mil millones de dólares anuales (en 1983). En Brasil, hay pocos estudios que cuantifiquen el impacto económico global. Jica (1986, apud Tucci, 1998) estimó el coste medio anual de las inundaciones en la ciudad de Blumenau (en Santa Catarina, sur de Brasil) como un 7% del valor de todas las propiedades de la ciudad y alrededor de $22 millones para la totalidad del Valle del río Itajai.

Los estudios sobre el impacto de las inundaciones indicaron que las viviendas afectadas por las inundaciones tienen un valor más bajo en comparación con propiedades similares no afectadas. En la mayoría de estos estudios, la identificación de los valores económicos se ha realizado mediante modelos hedónicos de precios (Bin et al., 2011, Daniel et al., 2009, Eves, 2004, Eves et al., 2010, Lamond et al., 2010, Lezcano, 2004, Montz, 1992).

 

3. Materiales y métodos

3.1. Descripción del área en estudio y caracterización del problema
El área de estudio comprende la ciudad de Lajeado, ubicada en el centro-este del estado de Rio Grande do Sul, en el sur de Brasil, en la región del Valle del río Taquari. Lajeado sufrió la transición de carácter rural a predominantemente urbano al comienzo de la década de 1980, pasando de un grado de urbanización del 32% a principios de 1970, a más del 99% en 2010, lo cual se debe en parte de la emancipación consecutiva de los distritos rurales y a la expansión del perímetro urbano. La densidad de población en la municipalidad alcanzó 790 habitantes / km² en 2010, cerca de 35 veces mayor que la densidad media de población de Brasil. Estos datos demuestran la concentración de la población en la ciudad, y deja claro la presión para la ocupación de todas las áreas disponibles (IBGE, 2010; Lajeado, 2012).

En términos geológicos, el municipio de Lajeado esta insertado en la región geomorfológica de la meseta de Araucaria. El río Taquari (afluente más importante del río Jacuí), es limítrofe de la ciudad al este y el río Forqueta es límite al norte (Figura 1). El municipio presenta una mitigación heterogéneo, compuesta en toda su longitud por rocas básicas. Las elevaciones altimétricas que van desde 20 metros (cerca de las llanuras de inundación de los ríos Forqueta y Taquari) hasta 386m (en la parte superior de la ciudad). Al sureste de la ciudad, a orillas del río Taquari, se encuentra una pendiente de unos 10 metros entre la zona urbana de Lajeado con el lecho de ese río (Lajeado, 2012).

Figura 1. Malla hidrográfica local. Fuente: Lajeado, 2012

 

La región de interés de este estudio abarca las áreas de inundación del río Taquari dentro de la zona urbana de Lajeado. Al igual que la mayoría de las ciudades brasileñas, según Eckardt (2008), Lajeado no ha planeado el desarrollo urbano, habiéndo desarrollado espontáneamente en la orilla derecha del río Taquari, donde las inundaciones son el problema ambiental más grande que enfrenta la ciudad. La precipitación anual varía desde 1400 hasta 1800 mm, que se producen principalmente en los meses de invierno y primavera. Esta concentración de las precipitaciones a menudo provoca inundaciones en las zonas bajas cercanas a los ríos Taquari y Forqueta (Lajeado, 2012).

Las inundaciones causan un gran impacto al medio ambiente y al entorno trayendo problemas a las personas que ocupan las llanuras de inundación, como la pérdida de bienes materiales, la proliferación de enfermedades transmitidas por el agua y destruyendo los cultivos. Las Figuras 2, 3 y 4 muestran las áreas de la ciudad en tiempos de grandes inundaciones.

Figura 2. Area central de Lajeado en inundación. Fuente AHSUL (2012)  

 

Figura 3. Inundación en el Arroyo Saraquá - Lajeado. Fuente AHSUL (2012)

 

 Figura 4. Inundación en el Arroyo de Engeho - Lajeado. Fuente (2012)

 

Según Eckardt (2008), las zonas propensas a inundaciones están a 27 metros de altura o menos, considerado la probabilidad de inundaciones debido a la desborde del río Taquari, que en tiempos de inundaciones crece alrededor de 15 metros por encima de su nivel normal. La inundación más grande registrada en la provincia se produjo en 1941, cuando el río alcanzó la elevación de 29.92 m. De acuerdo con el Plan Maestro de Lajeado, en su artículo 135, "se prohíbe la división de la tierra para fines urbanos ... en áreas con sujeción a las inundaciones antes de la toma de medidas para garantizar el flujo de agua o la protección de la inundación", adoptando la misma elevación de referencia (Lajeado, 2006). Sin embargo, hay edificios construidos antes de la Ley y casos de edificios no regulares de construcción posterior.

Por otra parte, las inundaciones en los niveles más bajos también pueden causar daños. Eckardt (2008) señala dos inundaciones, en julio y octubre de 2001, acontecimientos que afectaron a las coordenadas topográficas de 26.30 y 26.95 m, causando impactos sociales y ambientales y generando pérdidas del orden de 98,000.00 y $ 198,000.00 dólares, respectivamente.

Para Eckardt (2008), se puede considerar que los edificios situados por debajo de la cota topográfica de 26 metros ya tienen un alto riesgo de sufrir daños con las inundaciones. El análisis del período de retorno de los diferentes niveles de las inundaciones permite a los administradores e inversionistas evaluar la viabilidad de las inversiones y la posibilidad de uso del suelo en las zonas afectadas. La Figura 5 muestra la carta de inundación de Lajeado, con la identificación de zonas propensas a las inundaciones.

Figura 5. Carta de inundación de Lajeado. Fuente: Eckhardt (2008)

 

3.2. Procedimiento de análisis de datos
El estudio se basó en la construcción de un modelo de precios hedónicos. Estos modelos son modelos microeconómicos del mercado de la vivienda, ajustados bajo un conjunto de condiciones. La teoría de los precios hedónicos fue presentada originalmente por Court en 1932 y retomada después por Griliches (1971) y Rosen (1974). Para Rosen (1974), "los precios observados de los productos y las cantidades específicas de cada característica asociada a cada bien suele definir un precio fijo ‘hedonista’ o implícito". Los modelos hedónicos son muy comunes en la literatura, sobre todo en los estudios que examinan los efectos de algún atributo específico sobre los precios de la propiedad (Bartik y Smith, 1987; Boyle y Kiel, 2001; Din et al., 2001, Smith et al., 1988).

En los bienes raíces hay varios atributos que deben ser considerados al mismo tiempo, asumiendo diferentes cantidades en la formación de precios en cada caso. Para construir los modelos de precios, se recogen los datos del segmento de interés y luego se generan modelos, con la representación de los atributos de la propiedad, básicamente como en la Ecuación 1:

 (1)

 

Donde son los atributos (características de la propiedad, del medio ambiente y de la transacción); son los coeficientes de esta ecuación y es el término de error. Los coeficientes se estiman a través de análisis de regresión, una técnica que busca un modelo (ecuación) que relaciona las variables independientes a una variable dependiente (en este caso, el valor de mercado). Hay varias condiciones (supuestos) que deben ser evaluados para verificar la calidad del modelo generado. Entre ellos, los más importantes son la homocedasticidad y linealidad de la relación propuesta (Ecuación 1), así como la ausencia de multicolinealidad y de valores atípicos (Neter et al., 1990). Los límites adoptados para las pruebas siguen los estándares de la literatura.

3.3. Recolección de datos de mercado
El mercado local de bienes raíces fue examinado, recolectando los datos que sirvieron de base para el modelado de precios hedónicos. La recolección de datos se realizó mediante una encuesta a los agentes inmobiliarios, tasadores y con la población local. Los tipos de datos recogidos son de viviendas unifamiliares. El área de estudio incluyó casi todos los barrios de Lajeado. La distribución espacial de los barrios y la cantidad de datos recogidos se puede ver en la Figura 6.

Figura 6. Carta de los barrios de Lajeado y distribución de los datos de mercado recolectados. Fuente: (a) Lajeado, 2012; (b) datos recolectados

 

La información recogida se refiere a las viviendas ofrecidas o comercializadas entre enero de 2010 y mayo de 2012. Fueron seleccionados para el estudio 64 datos. En el análisis inicial, se recogieron varias informaciones acerca de cada propiedad, para después elegir variables para definir el modelo (Tabla 1).

El valor unitario (valor de la relación de los bienes y el área, expresada en dólares/m²) se definió como la variable dependiente a ser explicado por las variables independientes, que representan la características físicas, económicas, y de ubicación. La Tabla 1 presenta las variables utilizadas en el modelo estadístico.

 Tabla 1. Variables consideradas

 

 

4. Presentación y análisis de los resultados

Después del tratamiento estadístico de los elementos de la investigación se llegó al modelo de mejor ajuste para el valor de mercado de los bienes raíces en la ciudad de Lajeado, Brasil. La importancia del modelo se verificó por análisis de varianza de Fischer-Snedecor (prueba F) y la significación individual de las variables explicativas se examinó mediante el estadístico t de Student (prueba t). El parámetro de la prueba de Fischer-Snedecor es frente al nivel mínimo (95%) de = 2.011, siendo el modelo aprobado de acuerdo con este criterio. Luego, fueron examinadas las variables independientes. La Tabla 2 presenta los coeficientes estimados y el significado de cada variable.

 Tabla 2. Coeficientes calculados y significancia de las variables

 

Todas las variables tuvieron un rendimiento aceptable en términos de valores y signos de los coeficientes. La importancia es también razonable, excepto por la variable Área del terreno, que alcanzó significación 80%, lo que indica una débil contribución al modelo. Debido a ser este un modelo exploratorio, se mantuvo esta variable. Con los coeficientes presentados en la Tabla 2, se describe el modelo en la Ecuación (2):

 (2)

 

El coeficiente de determinación calculado para el modelo (2) es R²=0,7233, lo que indica que el modelo estadístico puede explicar alrededor del 72% de las variaciones del valor unitario (valor en dólares/m²) esto quiere decir, alrededor del 72% de las variaciones de los valores unitarios de las propiedades se deben a los cambios en las 9 variables independientes incluidas en este modelo. El análisis de los supuestos (multicolinealidad, normalidad, homocedasticidad, valores atípicos y otros) indicaron que no hubo problemas estadísticos.

 

5. Discusión y consideraciones finales

Después del análisis de la significación de las variables individuales, de la significación global del modelo y de los supuestos de la regresión, se puede concluir que el modelo ajustado (Ecuación 2) representa adecuadamente a los datos recogidos.

Los valores y signos de los coeficientes encontrados (Tabla 2) reflejan lo que se esperaba en este tipo de modelo. Se puede aclarar que los coeficientes negativos en las áreas de construcción y terreno, son comunes en modelos en los que la variable dependiente es el valor unitario.

La variable Inundación, que es el objetivo de este estudio, tiene un nivel de significación del 7,06%. El coeficiente estimado para esta variable (el precio hedónico) fue de -90.9392 dólares, lo que indica una reducción alrededor de $91 en el valor unitario de los bienes sujetos a inundaciones. Dividiendo el coeficiente por el valor unitario promedio de las 64 viviendas ($557,49), la reducción del valor debido a la posibilidad de inundación representa el 16,3% del valor unitario.

Por lo tanto, se puede concluir que la variable Inundación es importante para explicar el valor de las propiedades, teniendo como base a la muestra utilizada y el modelo estadístico desarrollado, es decir, el estudio encontró que las propiedades residenciales ubicadas en áreas sujetas a inundaciones en Lajeado tienden a ser menos valoradas que otras fuera de estas áreas.

Este estudio investigó el efecto de las inundaciones en las propiedades del río Taquari residenciales ubicados en la ciudad de Lajeado, Brasil, a través de un modelo de precios hedónicos. El estudio presentó un análisis cuantitativo de los efectos microeconómicos de estos fenómenos y aporta elementos para la comprensión de los efectos y para apoyar las decisiones de desarrollo urbano o inversiones inmobiliarias.



6. Referencias

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E-mail:mgonzalez@unisinos.br
Fecha de Recepción: 27/09/2013 Fecha de Aceptación: 01/12/2013

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